酒店式公寓——“家”?“酒店”?“临时住宅”? Serviced Apartments: Home? Hotel? or Temporary Residence?

时间:2016-05-12来源:世界酒店联盟 作者:张鹏
  
 
年来,“酒店式公寓”开始在房地产市场上盛行起来,其管理和服务模式受到入住者的青睐,同时也吸引了很多的投资者。相关统计显示,目前较具代表性的服务式公寓运营商在中国已开业运营的服务式公寓有71个项目。其中,36个项目位于一线城市,占57%;33个项目位于二线城市,占46.5%;2个项目位于三线城市,占比为2.8%。

作为一种提供酒店式管理服务的公寓,“酒店式公寓”集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效。本期专题,将带您了解“酒店式公寓”的前世今生,并通过案例全面解析雅诗阁等几个知名的服务公寓业主及运营商。


 
历史
 
Hotel-style Service, Apartment-style Management
“酒店式的服务,公寓式的管理”
 
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。

酒店式公寓最早始于欧洲,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。


 
在亚太地区,澳大利亚的Quest集团旗下管理的几十个公寓酒店遍布新西兰、澳洲等。新加坡雅诗阁在亚太、欧洲及海湾地区的各大主要城市拥有超过25,000套公寓单位,分布在全球20多个国家。在我国大陆,建于80年代初的北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。建国饭店在规划设计时考虑到,有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐,因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出,就被美国大使馆全部租用,用作其外交人员的公寓。后来是1990年,上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成,标志着上海酒店式公寓的兴起。深圳最早的酒店式公寓是在1994年建成的荔景大厦。

1993年开始,房地产市场场逐渐走向低迷新建的商品房销售情况不佳。为此,许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务,为了提升物业品质,大都聘请高水准的外资物业管理公司,向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后,酒店式公寓的供应量逐年增加,到1998年,供应量达到了顶峰。

2001年内并轨等一系列政策出来,更激发了海内外投资性置业的热潮。为了适应这种投资的需求,往后开始房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资品种一经面世即引起良好的市场反响。

从2006年起大宗物业投资市场成绩斐然,当然这都是大宗投资,用于销售的酒店式公寓项目非常多,这个市场随着经济的发展它是不断向前发展,提升非常快的市场。

2006年——2008年受奥运经济的影响,服务式公寓的供应及市场行情转而向上,新的服务式公寓陆续出现在新的商圈。据统计,北京2008年供应量约118万平方米,上海酒店式公寓供应量约170万平方米。
除了提供传统酒店的各项服务外,酒店式公寓更重要的是向住客提供家庭式的居住布局,家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是:比传统的酒店更多了家的味道,将星级酒店的极致化人****务融入日常生活服务之中。


 

 
随着人们出行和居住方式的多样性变化,酒店式公寓出现在日常生活当中,并且在提供方便的同时发挥着重要的作用。

现状


 
Serviced Aparments: "Steal"  Customers From Traditional Hotels
“抢”走传统酒店客源的“酒店式公寓”
 
近年来“酒店式公寓“开始在房地产市场上盛行起来。

相关统计显示,目前较具代表性的服务式公寓运营商在中国已开业运营的服务式公寓有71个项目。其中,36个项目位于一线城市,占57%;33个项目位于二线城市,占46.5%;2个项目位于三线城市,占比为2.8%。这些数据反映,服务式公寓已从一线城市开始向二、三线城市重点发展。

从2000年开始,这类物业以迅雷不及掩耳之势,冲击上海住宅市场,连连引起热销的火爆场面,以“小户型、低总价、酒店式服务”作为其最主要的卖点,吸引了大量的上海新兴白领的年轻购房人和投资者。这种楼盘可将每个单元出售给个体买卖者,由拥有产权的业主自由居住,或委托酒店物业管理公司统一出租经营。这类酒店公寓因为面积小、总价低、自然进入的门槛就低,人员层面也自然下降。虽然统一管理,但小业主们仍然拥有相当的自主权,在管理上有相当的难度,在品质上自然就容易参差不齐。

故国内企业要想发展酒店式公寓应首先打造品质,不仅仅是因为竞争对手既有国内众多单体公寓又有实力雄厚的国际知名品牌,更是因为酒店式公寓自身的目标客户群属性。与其说是传统星级酒店与酒店式公寓争夺客户,不如说是酒店式公寓“抢”走了传统酒店客户群中有长住需求,对家居感有要求的那部分客户。


 

 
一个成熟的市场必定是多元化细分的市场。正如国内传统酒店市场目前出现高端酒店不高端、价格下探占据市场份额,经济型酒店不经济、价格上浮增加利润的现象,催生了被冷落很久的中端酒店市场的活跃。而最终的结果,必然是高端真正高档起来,经济型酒店经济起来,中端酒店细分目标客户,定位明晰起来。多元化细分,差异化竞争,必然是市场未来发展趋势。

所以,发展酒店式公寓一定要重点突出自己区别于传统星级酒店的特色,不必过分强调自己的“全能形象”。同理,酒店式公寓的具体选址,重点也不是避开星级酒店等直接竞争对手,因为从另一个侧面来看,高星级酒店中偏于长住、对家居感有倾向的客户就是酒店式公寓最直接的目标客户群。酒店式公寓甚至可以借竞争者之势,来衬托自己的品牌形象。如何在传统酒店客户群中识别细分客户群,把本属于别人的客户群“抢”过来,这才是值得深思的问题。

随着我国经济和旅游业的不断发展、商务活动的日益频繁,酒店式公寓的需求比较大,但真正意义上的酒店式公寓仍有较大供给缺口。目前外国酒店式公寓品牌在二、三线城市还未形成规模,本土品牌的发展还有较为广阔的空间和机会。

  
 
 
国内酒店式公寓市场现在还很不规范,尚无知名本土品牌。本土酒店式公寓管理公司仍面临品牌定位不明确、缺乏管理经验和管理人才、拓展能力不够、缺乏创新等问题。对于国际成熟品牌,本土酒店式公寓管理公司不能一味模仿、追求产品的高档,必须充分利用自己的“主场优势”,深入研究本土市场,将产品和服务真正与目标消费者的需求紧密结合起来,形成具有特色的酒店式公寓本土品牌是必要的而且是可行的。

前景 
Serviced Aparments:Low Risk? High Return?
低风险、高回报的“酒店式公寓”?

 
 
 
 
随着国内经济的快速发展,招商引资速度加快,酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域发展背景。

海外公司高层管理人员,以及驻中国的海外社团,其他公司工作人员等,构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的硬件配套,相当水准的服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。

酒店式公寓业主每套小面积、低总价、投资风险小、转让出租回报大。统一管理、易出租等特点是其他物业难以比拟的。产品功能兼有投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓、办公楼的长处,因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层,这一阶层拥有非常可观的商务消费能力,传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。而且购房置业的门槛逐步降低,不少年轻的白领阶层也纷纷加入置业队伍。单身公寓面积小,总价低,月供负担轻,对年轻一族,尤其是外来技术人才格外有吸引力。近年来,休闲度假成为富有阶层的生活方式,在环境优美的海滨购买、租用酒店式公寓成为时尚。

 
 

 
同时,酒店式公寓的散卖,为买家们提供了又一条投资途径,业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上,酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于:

 一,投资回报率。酒店式公寓的前期投入资金较多,如需要配置酒店的一整套服务系统等,但同时,额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓,一般高出20%左右。另外,在租赁淡、旺季,经营公司能根据市场行情调控租价的高低,保证最终的收益;而统一的装修模式和管理,可以调整各出租房屋的内部配置,满足不同租客的需求,减少装修成本。
 二,出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入驻管理,他们有广泛的租客来源,而普通公寓的小业主出租,偶然性强。此外,租客也愿意花比公寓不高的价差,获得更多的服务,其风险更小。
三,租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,保持了物业的整体租价。
酒店式公寓是作为一种纯投资的工具,其目的更为明确,而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益,避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益,在各项硬件指标达标的情况下,服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中,客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值,并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此,在整体市场环境、硬件水平相当的情况下,酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修,还要有充足的租客来源,在整体市场环境、硬件水平相当的情况下,物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。
目前在高端租赁市场上,与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展,在原有基础上已经形成自己的特点,具有自用和投资两大功效。对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅,酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务往往更胜一筹。它精心考虑常住客的需求,比传统酒店提供更多的设施设备,如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施,如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等,酒店式公寓也应有尽有,与高档酒店不分上下。有些甚至还设置了金钥匙(注:委托服务,Concierge)和客房送餐服务。实际上,酒店式公寓还有酒店所没有的设施,如儿童游乐场、图书馆、阅览室等,在这方面,酒店式公寓又占得先机。另外与高档酒店相比,酒店式公寓有价格优势。相比高档酒店,酒店式公寓不仅总价有优势,单位面积的租价更具竞争力。这样,顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化,精心考虑长期住户的需求,相比酒店,设施更加完备,故其有一定的价格竞争优势。


 

 
Ascott: A Combination of Hotel And Apartment
介于酒店与公寓之间的雅诗阁
 
酒店公寓在给住户家的氛围的同时,也带来酒店式的服务和享受,因此越来越受到消费人群的青睐。今年也是全球最大服务公寓业主及运营商——雅诗阁有限公司迎来发展30周年,其发展历程和经营理念都会给业界提供诸多思考与借鉴。(采编于2014年3月)
 
《世界酒店》张鹏:请您介绍一下雅诗阁中国的历史及目前发展状况。

雅诗阁Mr.Tan Tze Shang:1984年,雅诗阁Ascott品牌在新加坡诞生。当时,雅诗阁在Scotts街上开出了亚洲的第一家国际化服务公寓。同年,馨乐庭Citadines品牌在法国巴黎诞生。2004年,雅诗阁有限公司完成了对馨乐庭的收购,并一举成为全球最大的服务公寓业主及运营商。

90年代,随着改革开放的进一步深入,中国经济发展迅猛,外资企业进驻越来越多,服务公寓能更好地满足长期派驻人员的实际需求与预算。对于长住客来说,他们往往携带家人一起居住,因此需要有像家一样温馨宽敞舒适的住房,可以烹饪适合自己口味菜肴的厨房,以及尽早融入当地文化的社区交流平台。而雅诗阁的服务公寓恰好能满足这几大点需求。于是,1998年,雅诗阁来将服务公寓带到中国。

1998年,我们先后在上海和天津开出了中国最早的国际服务公寓。天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓则运营至今,我们在中国最长的住客就住在这家物业里,她已经陪我们走过了15个年头。

2008年之后,国内的服务公寓市场发生了变化。越来越多的中国客人开始接受并认可服务公寓提供的产品和服务,越来越多的企业在沿海和内陆二线城市设立了办公点,我们目前大概有一半的客人来自中国。这些变化给雅诗阁在中国的飞速发展提供了契机。今天,雅诗阁在中国的20座城市,经营管理着56家服务公寓,共计超过10000套服务公寓单位。我们预计到2015年,在全国要达到12,000套服务公寓。市场的前景是巨大的。
 
《世界酒店》张鹏:相对高星级酒店、高档公寓、别墅等物业,雅诗阁中国的竞争力表现在哪里?面对目前国内高星级酒店业的现状,你们又有哪些亮点营销吗?

Mr.Tan Tze Shang:服务公寓是介于酒店与住宅公寓两者之间的产品。它既有酒店的服务与设施,又有住宅公寓的私密性。对于住客而言,与酒店相比,服务公寓的优势是:1、更大更宽敞的起居空间 2、锅碗瓢勺等各类厨具餐具一应俱全的厨房 3、私密而具有社区化的生活环境 4、灵活可调整的服务 因此,服务公寓是一个更像家的地方。

我们的市场定位主要为旅居异地的长住客。因为长住客需要一个宽敞舒适的温馨居所,需要能够自己烹饪适合自己口味的厨房,也需要便利的生活配套与可以信赖的服务人员。因此,我们在中国的所有家服务公寓都会十分注重选址。既要交通便利,又要生活配套丰富,也要适宜于商务或出游的需求。

市场在不断发展和变化,客人的需求也在不断多样化。我们认为,雅诗阁不仅为客人提供住宿产品与服务,更是提供一种“雅诗阁生活方式”。雅诗阁崇尚一种社区化的、舒适自在的、健康绿色的生活方式,并希望我们的住客能够尽快融入当地文化与生活,因此我们为住客定期组织符合以上价值观的各类活动。比如:去年,我们服务公寓组织了多次烹饪课并举办了厨艺大赛,让住客们享受自己烹饪出健康美食的乐趣;广州的服务公寓组织住客举行了高尔夫大赛、新加坡美食节;同时我们也十分关注小朋友在这里的生活乐趣,专门成立了儿童倶乐部(cubbies kids club) 可以让小朋友们有专享的生活空间, 为了给客人提供私密的专享的生活服务,我们的所有店内服务设施,如健身房、游泳池都是仅对店内客人开放的。而中西方的传统节日也是我们让住客融入当地文化与庆祝节日的好机会,比如端午节,上海的服务公寓组织住客参加了多次赛龙舟与包粽子的活动。其它如圣诞节、万圣节、中秋节、元宵节,我们也都有各色各样的住客活动。

此外,环保、绿色、健康、乐活,也是雅诗阁推崇的理念与运营创新之处。去年,雅诗阁在全球推出了“Go Green @ Ascott雅诗阁绿色行动”。通过使用节水节能的空调、电灯、水箱等设施,在2012年底,便提前完成了全球节水15%的目标。我们不仅在建筑设计与运营中,通过采用环保材料与低碳运营节能,也鼓励住客一起加入我们。每年3月,雅诗阁都会参与到“地球一小时”的活动中来,邀请住客参与废品分类回收、领养绿色植物的活动,住客们十分踊跃。
 
《世界酒店》张鹏:雅诗阁中国在客户资源、设备配置和管理服务等方面有什么经验可以分享?

Mr.Tan Tze Shang:雅诗阁在全球有庞大的客户资源与销售网络,全球20多个国家80多个城市的服务公寓都可交叉销售雅诗阁针对中国住客的需求,本土化了产品配置并有所创新。如:广州国际金融中心雅诗阁服务公寓首次配备了屋顶高尔夫练习场,迷你3D电影院等设备。又如近期中国各地空气质量不佳,雅诗阁特地采购了一批BlueAir的空气进化器,马上将发放到服务公寓为住客提供更好的室内空气品质。
针对客户需求,雅诗阁也不断推出定制****务。如代购、长住客指定软装细节等。
 
《世界酒店》张鹏:对中国目前酒店式公寓的看法和建议?

Mr.Tan Tze Shang:未来十年是服务公寓在中国发展的黄金十年,该行业已经从教育期转入快速成长期,未来五年里雅诗阁在中国将至少有28家服务公寓投入运营。越来越多的综合体项目开始寻求与服务公寓合作,因为相较于五星级酒店,服务公寓的投资回报率更高且运营业绩更为稳定。

上海的酒店式公寓市场将更加专业化与多元化。越来越多的酒店管理公司也开始涉足服务公寓行业,但作为拥有30年专业经验的企业,雅诗阁更有信心把握市场先机,为来自全球的住客带来更完美的住宿体验。
 
《世界酒店》张鹏:对于酒店式公寓的成长中投资商、运营商被赋予什么样的身份,有什么好的建议?

Mr.Tan Tze Shang雅诗阁在服务公寓行业既作业主投资,也做运营商管理,每个项目的角色有所不同。身为全球专业的运营商的身份,我们会站在业主的角度考虑项目的设计、运营策略与细节,力求每个项目综合效益最大化。
 
 
 
 

 
不同的您,不同的“家”
---访上海鹏利辉盛阁公寓  总经理James Costa(采编于2014年3月)
 
上海鹏利辉盛阁公寓位于陆家嘴金融区,毗邻地标级商务大厦与国际购物中心,名品店及各色餐厅仅在咫尺,公寓拥有185套二居公寓、三居公寓,每套面积在211平方米到330平方米之间。作为顶级豪宅酒店式服务公寓,它为常驻沪上的高层人士提供全方位服务费的高品质生活的同时,也为商务客提供了与众不同的商旅便利。 


 
《世界酒店》张鹏:上海鹏利辉盛阁公寓在客户资源、设备配置和管理服务等方面有什么经验可以分享?

What is the experience you can share with us in customer demographics, equipment configuration and management service?

James CostaFraser Suites Top Glory residents like most other serviced apartments in Shanghai are from all over the world, but at least here, we have a majority (28%) from America, Europe (14%), Chinese (14%), and Hong Kong (12%).  We saw an increase in families arriving from 31% in 2013 to just under 50% of arrivals in 2014.  The length of stay fell from an average of 82% of residents stay 1 year or more in 2012 to 77.8% in 2013.  The Oil / Petroleum, Consulting & Legal firms and manufacturing industries continued to supply the bulk of all residents with little change year over year.  Equipment purchases in the form of furniture and appliances continues to be always in a stay of renewing and upgrading the product.  With new serviced apartments coming on line yearly, it becomes increasingly necessary to always provide quality brand name products to compete.  Management services really are very similar to any 5 star hotel with the exception of management’s focus on creating more a sense of community for residents of serviced apartments.  More time and effort is put in to developing and implementing new activities to foster a sense of home and community.  Focus on maintaining and solving maintenance issues in apartments is a priority of management and of course safety and security is also most important to those living in serviced apartments.
 
《世界酒店》张鹏:上海鹏利辉盛阁公寓的竞争力表现在哪里?面对目前上海的酒店业现状,你们又有哪些亮点营销吗?

What is your competitiveness? What are your marketing advantages in Shanghai hotel industry condition?

James CostaWell, as you probably already know, the line between luxury serviced apartments and 5 star hotels is becoming increasingly difficult to discern.  Many serviced apartments including Fraser Suites, Top Glory now offer most of the same services that any luxury 5 star hotel can offer.  So, what makes us different?  Probably the first thing that makes a service apartment standout from any of our hotel competitors is the size of the accommodations we offer.  In the case of Fraser Suites, our smallest apartment is 211 sq. meters, which is in most cases is equal to most of the Penthouses in 5 star hotels. So, size of the accommodation offered is probably the biggest difference.  Next, by being able to offer multiple bedrooms within the same apartment, serviced apartments become ideal for families looking for larger spaces and not wanting to pay for two or maybe three hotel rooms.  We also are very successful in marketing these multiple bedrooms to businesses coming to Shanghai for conventions and trade shows.  Again, instead of having to pay for two or possibly three rooms separately, we can offer them value for money in renting only one accommodation.  Additionally, for those families, small groups or even a single businessman or businesswoman, the flexibility of having a full kitchen offers an alternative to sometimes pricy hotel restaurants.  So, a combination of a large size accommodation, full kitchen facilities, services and facilities which match most 5 star hotels and a sense of being at “home” and competitive pricing all make serviced apartments an attractive alternative to the traditional stay at a 5 star hotel.
 
《世界酒店》张鹏:对中国目前酒店式公寓的看法和建议?或举例上海的酒店式公寓市场环境及未来发展?

What are your opinions and suggestions about the current development situation of serviced apartment in China? Please illustrate the market environment and future development of serviced apartment in Shanghai.

James CostaServiced apartments, whether stand alone or found in mixed use developments have been catching on extremely quick here in China.  Just in the last year, Shanghai has seen an estimated 1,483 new serviced apartments open up.  That all being said, many analysts believe that for at least the 1st quarter 2014, demand will remain relatively flat and that supply might temporarily out pace demand.  With the US and most of Europe slowly crawling out of the recession, we have seen a move by many of the MNC’s and SME’s towards once again relocating expatriates to Shanghai, Beijing and many of the 2nd tier cities where manufacturing is based.  With this slow, but steady focus on branching out into new product lines instead of the more organic growth which characterized 2013, we expect demand to once again begin to rise and for supply to fall short of demand for serviced apartments in most areas.  We also believe that more and more, we will see the market for serviced apartments shift towards a more project based resident.  This simply means that we expect that the average length of stay for a majority of expatriates coming into China to change from a 1 to 2 year stay to 3 to 6 month stays.  Even with this projected change in length of stay, we still believe that the occupancy rates and rental prices will continue to climb, especially in 1st tier cities.

《世界酒店》张鹏:对于酒店式公寓的成长中投资商、运营商被赋予什么样的身份,有什么好的真挚建议?

In the development of serviced apartment, what are the roles of the investors and operators? Do you have any good suggestions?

James CostaI am really happy that you asked me this question.  I think it is critical to the success of the property that both the investor / developer and the operator clearly understand their roles and that they maintain transparency throughout the entire development process.  To begin, I think it is critical that the owner / developer obtain professional advice from a reputable consultant.  Too many owners and developers begin a project for a hotel or serviced apartment without clear picture of what they want to accomplish.  Remember, the operators are there to assist you in operating the property once the owner / developer decides to go forward with the building of the serviced apartment.  Before, this phase, there are a lot of things a developer must think about.  Here are the top 10 considerations I think a developer should consider before beginning to build a serviced apartment:
 
  1. Understand the driving forces behind your desire to build a serviced apartment.
  2. Agree to a budget, programme and benchmark quality up front – even before you engage a brand or consultant.
  3. Engage an operator (brand) up front.  They will be invaluable one you have agreed on and understand steps #1 and #2.  Trust the operator during the planning and construction phase, they have probably done this before!
  4. Integrate the right consultant at the right time with the set of responsibilities you want them to accomplish.
  5. Resist Brand ‘creep’ outside of defined and agreed upon parameters.  Brand ‘creep’ as is has come to be known refers to a brands attempt to ask for more than what is standard for the brand.
  6. Remember, ‘mixed use’ is not always the best option.
  7. Understand the governance process.  A serviced apartment can take up to 8 years in Viet Nam for example.
  8. Use International standard “Fire – Life – Safety” standards.
  9. Do not commit to the “unknown”.  This means if you are not sure, what until you understand something before you move forward.
  10. Beware of the ‘start – stop’ scenario on your business.  As best as possible, when you are ready to commit to the project, have the resources to follow through to the end.  Nothing is worse that starting and stopping a project because of design issues, misunderstanding of the market or insufficient funding.
 
While there are surely a few more that I probably have missed, these 10 items seem to pop up in new developments time and time again.  Finally, remember that there is no such thing as a cheap serviced apartment, so better to get it right the first time.
 
 
 
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