继上海“七星级酒店”———朱美拉酒店可能夭折之后，上海第一家由国际酒店管理集团接管的精品酒店———璞邸酒店也于9月29日在上海联合产权交易所挂牌，开始“四度叫卖”。业主方为何要执意出售此项目？该项目为何屡屡流拍？多次流拍的背后又隐藏了怎样的玄机？

　　璞邸酒店是法国雅高酒店集团在中国区的首家精品酒店，其业主方为上海南利置业有限公司(下称“南利置业”)。算上这一次挂牌，璞邸酒店已在上海联合产权交易所露面了4次。

　　业主方连年亏损　媒体暗指璞邸是促因
　　
　　上海联合产权交易所公布的信息显示，2007年、2008年，南利置业连续两年亏损，去年的主营业务利润亏损甚至达到了307.97万元。有关媒体据此认为，“高端的硬件和房间的高报价却并没有为酒店的业主方带来高额的回报”，从而暗指璞邸酒店业绩不佳。

　　事实上，在璞邸酒店第一次挂牌出售之后，《第一财经日报》曾有报道透露，“璞邸酒店开业1年的利润已经达到1000多万元，整体入住率可以达到70%左右，经营业绩不俗。”

　　彼时，南利置业方面也曾向媒体公开表示，出售是因为以房地产开发起家的南利置业现在做了策略调整，要回归主业，出售所获资金将用于接下来的房地产开发投资，而且今后也基本不太会涉及酒店业。

　　由此可见，南利置业挂牌出售璞邸酒店与其经营业绩并无直接联系。

　　无权“管”业主　雅高陷入被动局面

　　此前，雅高集团在接受媒体采访时曾无奈表示，业主方股权变动并不是酒店管理方可以决定的，作为雅高麾下在华第一家也是至今唯一一家新业态代表，璞邸酒店颇具意义，雅高当然希望可以继续经营，但假如接盘者无意做酒店，雅高也会和南利置业根据合约解决问题，雅高中国区有关人员曾向媒体表示，“不论璞邸酒店结果如何，我们都不会放弃在华发展精品酒店业态。”

　　最佳东方CEO乔毅先生认为，如果璞邸酒店新的业主方不愿涉足酒店行业，那璞邸酒店势必面临撤出，这对雅高来说将是一大损失。同时，这也折射出酒店业在中国圈地扩张的一个问题——管理集团通常不愿意出资，只愿意纯粹管理，因此，一旦业主方策略调整或与管理方发生矛盾，管理方就很被动。比如此前上海新天地两豪华酒店的停工、广州威斯汀酒店的出售，这都使管理方异常被动。事实上，目前仅有香格里拉、半岛等少数酒店集团采取参股或控股酒店物业方式管理，拥有一定的话语权。

　璞邸“四度叫卖”　挂牌价格“曲折前行”

　　上海联合产权交易所挂牌信息显示，本次股权转让的项目主要资产为位于上海市卢湾区雁荡路99号、101、103、105号的南利企业大楼，建筑面积为9655.85平方米,其中103号1楼(建筑面积350.39平方米)租赁给蔡令喻经营餐饮，租赁期自2009年4月30日至2015年4月29日止；4-8层为酒店。另一处资产为鲁班路197-211号501室办公房产,建筑面积675.11平方米。

　　去年7月20日，南利置业100%股权第1次挂牌价格为3.05亿元，3个月后，挂牌价格降为2.35亿元，09年1月，挂牌价格再度下降，仅为1.95亿元。9月29日，该项目再次挂牌，价格又重新上升为2.71亿元，仅相当于初始挂牌价的8.8折。

　　根据上海联合产权交易所公布的财务资料，璞邸酒店目前背负约1.7亿元左右的负债，这意味着实际收购总成本将达到4亿元以上。资料显示，上述酒店的总建筑面积为9656平方米，折合单价每平方米大约4万多元，而周边地区的新建住宅价已高达8.5万元/平方米。

　　尽管璞邸酒店的报价偏低，但大多数地产行业人士都不看好上述酒店的挂牌转让。“报价太高了。”五合国际智库总经理邹毅说，超过4万元/平方米的报价，将很难引起投资者的兴趣，再次流拍的可能性非常大。

　　多次流拍的背后：行业投资由热转冷

　　受上海世博会举办的影响，2006年开始，上海曾经兴起一股酒店投资热潮，包括瑞安、世茂在内的众多一线地产商都在上海大力发展中高级酒店。“酒店+地产”的投资模式曾一度在上海主要的房地产公司极度盛行，璞邸酒店便是在这样的大背景下开业的。

　　2007年6月8日，上海璞邸酒店正式开门迎客。由于它是上海第一家由国际管理集团管理的精品酒店，开业伊始便引起轰动，其最贵房价曾一度达到1.4万元一夜。

　　随着经济的回暖，上海酒店的经营情况虽然有所好转，但经营业绩仍然普遍不理想。迈点信息中心的数据显示，1-7月份，上海星级酒店平均出租率仅为47.67%，平均房价仅为551.91元。然而，有关数据显示，2009~2011年，上海星级酒店的客房数量还将分别增加6009间、7261间和2703间。也就是说，到了2011年，上海的星级酒店客房数量将比2008年增长50%左右。

　　迈点网曾呼吁业内人士进行世博“热”下的“冷”思考，上海旅游行业协会饭店业分会秘书长裘永强、中国旅游研究院副院长戴斌、锦江国际酒店管理有限公司副总裁吴晓春、海盛高酒店投资发展有限公司总经理瞿彪等业内人士也曾纷纷呼吁投资者理性看待世博效应，理性投资。

　　“市场需求有弹性的，但是酒店产业供给一旦现实化了，则很难退出市场。”戴斌教授在接受迈点网记者采访时表示

　　事实上，部分酒店投资者已经意识到酒店供应的过剩，但却已处于“骑虎难下”的境地，只能通过挂牌出售、转租等方式来转嫁风险。