酒店、地产是“和”还是“或”?——访万通实业集团总裁庄东辉

时间:2008-08-05来源:《世界酒店》 作者:秦如山 晏细红
Is It "the hotel and property " or "the hotel or property "?
    Is It "the hotel and property " or "the hotel or property "?

    In the eyes of investor, especially the property merchants, it’s time to have to consider the relationship of hotel and property, As far as for the reason, everyone within the industry have a clear mind. Then what is the relationship indeed, Is It "the hotel and property " or "the hotel or property "?

    在投资家的眼里,特别是地产商的眼里,现在不得不考虑酒店、地产这两者的关系了。至于原因,业内朋友都心知肚明,那么,是“酒店和地产”,还是“酒店或地产”?
“地产”这个词在中国的大地上早已热火朝天,人人皆知。与此同时,旅游地产、酒店地产也在全国各地迅猛发展,但是在目前的国内,对旅游地产还没有明晰的定义,特别是酒店地产这样一个概念,多数人都很模糊。但是,另一个不争的事实是,在2008年,多数地产开发商调整了注意力,把目光转移到了酒店身上。多数投资者很想知道,酒店地产是怎么回事?
    万通实业集团总裁庄东辉认为,从地产角度讲,酒店、商场、写字楼可统称为商业地产,它们之间有很多的共性,比如持有型物业、稳定的租金收入、良好的现金流等等;从行业划分上讲,可分为酒店、商场、写字楼,都属服务性质的行业,三者比较而言,酒店在服务方面要求相对后者更严格更细致。

    由于奥运的刺激,北京酒店地产的投入可以说很疯狂。有人认为酒店项目对区域环境等要求很高,因为酒店本身不是目的地,而是酒店周边的写字楼、商业或者是旅游区,以目的地作为一个基础酒店才能有很好的声誉。业内普遍认可这一点。庄东辉认为:“其实,整个区域的水平也会影响酒店投资建设的定位,交通条件、地理位置、自然环境、周边人文传统等等因素对酒店定位有很大的影响。周边环境对酒店定位的整体影响占60%的比例,其他40%应该是硬件及服务。”
庄东辉回忆说,他一直记得一位国外的专家曾经说过,酒店定位的原则第一是位置,第二还是位置。“所谓衣食住行,对于酒店业来讲,必须考虑到这一点,而且是前提。”

    此外,谈到酒店地产,必然离不开“后地产时代”的产权式酒店这个话题。从2004年土地招拍挂以来,地产界进入“后地产时代”。投资开发和运营方式成为项目决胜的关键,而对项目的要求也从快速销售、实现资金快速回笼,转为追求高质量、高附加值和品牌效应。而旅游地产项目则是最能实现后地产时代地产开发需求的项目类型。当中,产权式酒店一片利好。“然而,对于产权酒店这个细分的行业来讲,从政策法规到运营管理上都还不够完善,由于酒店的位置、硬件、运营管理的差别,直接影响到酒店经营收益,开发商能否实现承诺,出现问题由谁来管,是产权酒店的面临的现实问题。”
     庄东辉认为,特别是运营管理和利润回报的问题一直不清晰。“市场上通行的产权式酒店6%的投资回报承诺,多数时候已经被开发商打进了房价中,高出的这部分房价就被用来支付日后的投资回报,也就是说,羊毛还是出在羊身上。”现有的某些所谓产权式酒店项目,一般不委托品牌酒店管理公司管理,原因是正规酒店管理公司所管理的酒店会有苛刻的品质要求和管理流程,以保证经营成果。而现在有些产权式酒店项目的着眼点还是在销售,而非长期经营,其本质仍然是开发商更多地将其当作住宅项目来运作,而不是真正将之当作酒店来经营。这些问题都有待于相关政策法规的****,使该行业进一步的规范化。
    “产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物,它源自瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店(Timeshare Hotel)”的概念,“Timeshare”即“时空共享”,酒店向游客、企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以转售、转让或者交换。“作为产权酒店的免费入住时间就是时权酒店的概念,国内现有的产权酒店相对都比较孤立,对自身的资源还没有进一步的发掘,这就需要一个完善的平台能够将这些有效的时权资源集中起来进行有效地转售、转让或者交换,使这个行业得到活跃和发展,听说莱茵豪生酒店公司正在做这方面的平台开发建设,相信这个平台的有效运营,将会更好的推动产权酒店的进一步发展。”庄东辉说。

   去年,香港世纪21地产集团与地产基金寻求合作项目,如果去查看他们对于合作方的要求就会知道,他们志在那些愿意以地换股或整体转让合作地产酒店项目,或有意香港上市的地产集团。庄东辉认为,从这点来分析,鉴于国内房地产业的现状,对一些力图发展的房地产企业,不失为一个机会。
那么,是和还是或,这个已经不重要。重要的是,投资者需要知道,酒店和地产的价值在多数情况下表现为互补形态,两者价值相互渗透。地产商可以把资本在两者之间做一个“小周天”,在转换之间保持资本增值。

    最后,庄东辉认为,在未来三到五年内,随着中国经济的腾飞,中央政府更加重视以人为本、改善民生,促进社会和谐,加之2008年奥运会的举行,将会对国内的旅游市场产生推动作用;旅游消费需求将会进一步扩大,相信国内的旅游酒店业未来将会有一个长足的发展。

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