酒店业为何边亏损边圈地 间接利益是最大诱因

时间:2009-09-05来源:慧聪 作者: 
  

  自去年以来,受到全球金融危机和甲型H1N1流感的持续影响,中国累计接待入境旅游人数呈现下降的走势。虽然中国的酒店比美国和欧洲的同行情况要好些,但由于经济低迷所导致的酒店业亏损现状已经成为定局,可是在这样的一种情况下,中国酒店业“圈地”的新热潮正悄然升起。那么这究竟是出于何种目的呢,割肉买未来?

  回收周期一再延长

  迅速扩容的酒店房间数量,令豪华酒店市场“量价齐跌”,不少豪华酒店开房率相当惨淡。珠三角地区尤其是东莞、佛山、中山等地高星级酒店的快速发展也正在削减广州客源。据广州市旅游局统计,今年1-3月,广州累计客房出租率为55.06%,继续低于去年的58.35%。

  有知情人士向记者透露,不少五星级酒店处于亏损运营。据了解,喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数约300~400间。凯悦集团中国区高层此前向记者透露,北京、上海、深圳五星级的酒店一般造价在1500美元~1300美元/平方米。凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数在400~300个左右,每个房间基本在45平方米,每个房间的造价约为30万~35万美元;凯悦每个房间约为38~40平方米,造价约25万美元。

  分析人士认为,每间客房按这个比例投资下来,即便不计入装修折旧费用、行业竞争压价风险等一系列不可知因素,每个房间平均价格以550元计算,出租率平均在70%,利率在80%;那么投资成本收回来都得20年。而如果投资者想在5年内,抢在酒店翻新前收回10亿成本,200多间房,按照广州五星酒店平均60%的出租率,假设酒店房间可以做到90%的GOP,平均房价从开业那天起就得天天达到3700。但如果管理团队只能做到每天2000的ADR,全年70%的OCC,90%的GOP外加不要年底花红。那每年,大概可以交给投资者1.2亿毛利,5年也只能收回6亿毛利。

  间接效益是最大诱因

  据悉,广州酒店的盈利率均低于京沪两地,大部分酒店仅在二三成左右。另外,老五星经过改造后酒店客房数缩减了近一半,但价格却并没有上升。瑞银(UBS)近期发布报告称,“中国酒店业进入艰难时刻”。随着房价降低,广州五星级酒店的回收周期将继续延长。那么究竟是什么原因导致地产商依然大掏口袋,投入到这个行业中来呢?

  记者调查获悉,现在五星级酒店的投资者基本是上市地产公司,他们在投资酒店时更多是将它作为商业地产来经营,而不仅仅是作为一家单体的酒店。这些酒店的建造通常是作为商场、公寓、写字楼、住宅的商业配套。对于商场、写字楼而言,它可以增加其招商的吸引力;而对于公寓和写字楼来说,它可以提升这两种项目的商业物业价值,抬高销售价格。

  除此之外,五星级酒店还是地产商融资的最主要渠道。一位证券分析人士透露,酒店一方面可为地产商提供大量的现金流;另一方面可为地产公司增加市值。据透露,酒店价值的评估包括整个酒店资产的有形资产和无形部分。新开业酒店比较多考虑有形的部分实际投入,比如投资2亿元的酒店,开业几个月后,评估价值一般在2亿多一点;但开业几年后,无形部分会大起来,假如经营业绩不错,开业一年后,评估值就可能会达到2.5亿,而开业三年后,可能就是5亿~6亿了。

     “这些称为间接效益,其实真正酒店投资者更看重这点。”上述分析人士表示,而即便在经济不景气、融资困难时期,地产商还可将酒店整体转让,其增值能力也相当吸引人。

  不管怎么说,中国的酒店业还有很长的一段路要走。美国饭店业研究机构LodgingEconometrics的CEOPatrickFord说,相比其它国家,中国受金融危机的影响比较小。中国的经济仍然有能力实现“爆炸性增长”。或许,也正是基于这样一个美好的预估,才导致广大地产商们不顾眼前惨败的事实,纷纷放眼未来,如果未来一片美好,割点肉又算什么呢?

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